7月盛夏，深圳楼市却透出丝丝凉意。

最新数据显示，7月全市住宅成交7316套，较去年同期的下降12.3%，环比6月也减少了8.7%。

值得关注的是市场分化加剧，新房成交2660套，同比环比双降(分别-22.6%、-18.8%);而二手房4656套的网签量实现环比3.4%、同比1.8%的双增长，展现出较强的韧性。

深圳楼市短期内或延续“高位震荡、分化加剧”的博弈格局。

7月深圳卖出2660套新房

库存去化周期约8.4个月

7月，深圳预售新房+现售新房住宅共卖出2660套，综合来看，表现不尽人意。

这个成绩，环比下降18.8%，同比下降22.6%，双重降幅将市场拉回至“9.29新政”后的阶段性低位（剔除2月春节月）。

从近一年的成交走势来看，当前新房市场正经历着"政策刺激消退、需求观望加剧"的双重压力测试，若后续仍缺乏实质性政策利好跟进，市场或面临进一步探底风险。

随着下半年楼市拉序幕，开发商推盘节奏明显提速。7月新批预售住宅5398套，环比暴涨253%，创下年内当月供应新高。时间拉长来看，这一供应规模仅次于去年新政后冲刺期10月、11月的供应量。

在高位供应与需求疲软的双重挤压下，7月深圳新房市场库存压力大增。

截至7月末，一手预售住宅库存量达27902套，环比6月激增2241套。

随之而来的，是显著加长的去化周期，按近12个月月均去化速度(3314套/月)测算，当前去化周期已拉长至8.4个月;

若以更具时效性的近6个月去化速度(2093套/月)计算，库存消化周期更是飙升至13.3个月。

看来，楼市经历短暂复苏后，市场正重新面临"供过于求"的结构性压力。

二手房成交量止跌

业主平均挂盘200天卖出房源

在连跌3个月后，7月深圳二手房终于稳住了。

据统计，7月二手房录得量为5669套，环比上涨2.2%，同比增长5.4%。

图源丨深房中协

官方统计的网签量来看，7月深圳备案了5624套二手房，其中大家最为关注的二手住宅有4656套，环比微涨了3.4%。

尽管住宅成交量依旧还不到5000套关口，但能够止跌也实属不易，毕竟7、8月是市场销售淡季，且没有任何刺激政策来提振市场。

分区来看，7月二手房卖得最好的依旧是东部的刚需大区龙岗，网签了1136套，接近宝安区的2倍。

紧随其后的是福田、南山和罗湖三个核心片区，其中福田涨幅最为明显，环比上涨了16.6%，相当于比上个还多卖了约100套房。

这说明，地段越核心的房源，哪怕有限购“枷锁”也依旧受市场追捧。

而若如坊间传闻，深圳全面放开限购，可以预见福田、南山、罗湖三个原限购区的成交量还将进一步抬升，届时原非限购区的部分产品，处境则会愈发艰难，成交也会更加困难。

当然，成交量确实是稳住了，但是价格却还持续走低。

深圳贝壳研究院统计，7月深圳二手房成交均价环比6月微跌了1.3%，为52987元/㎡。

机构分析，价格下跌主要源于市场成交活跃度回落，挂牌业主心态趋于谨慎，议价空间扩大，最终带动成交均价下行。

尽管房价已经一降再降，7月溢价率也扩大到了8.3%，但现如今是买方市场，房子比人还多。

深房中协数据显示，7月深圳二手房在售量已突破7.5万套，而在6月份在售量还不到7.4万套，年初2月甚至还不到7万套。

海量房源可供挑选的情况下，买家也不着急出手了，而卖家则平均挂盘约200天才能成功卖出房源。

8月多个热盘“撑市”

“以价换量”仍是主基调

从成交数据可以看出，“9.29”新政效应已经小消退，在暂时没有强有力的政策支撑下，在政策红利“真空期”，或许通过新供应优质项目来拉动市场活跃度，有效打破观望情绪。

据@搜狐焦点深圳 不完全统计，8月预计有11个住宅新盘计划入市，在这份清单中，不乏热度高、位置优越的项目，如保利瑧誉府、中建鹏宸云筑、香蜜四季花园等项目。

从市场信号观察，8月新房市场或仍延续“以价换量”的主基调。

据统计，8月首周就有两个热盘项目开盘入市，均打出了不俗的优惠幅度。

其中，位于前海桂湾的前海时代尊府加推，推出89㎡、190㎡两种户型共171套房源，备案价约11.5万/㎡。在冻资结束前夕，项目开盘折扣流出，综合折扣约89.5折，一次性付款则88.5折。

值得注意的是，前海时代尊府4月加推批次的折扣是92折，本批的折扣力度比上一批多出2.5个折扣点，冻资比却不升反降。尊府本批次公示238户家庭诚意冻资，入围比约1:1.38，不足上一批的1:1.88。

位于龙华上塘的塘城壹号花园将于8月3日首推603套住宅，备案价约6.36万/㎡，综合折扣约89折，与周边次新二手房存在一定的倒挂空间。返回搜狐焦点首页，查看更多