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长沙快递员捡到1000元谎称500万 捡了千元 为面子编谎

如果购入这类商办公寓出租当包租公/婆,注意深超总片区还在大建写字楼,用作办公用途并不稀缺;用作住宅用途租赁,未来或不敌周边的纯粹居住小区,如项目旁边的中海住宅小区有一栋自持租赁住宅、北侧调出一宗新宅地、片区内…
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百度 共274行,2790字,题记三行37字,前、后经名三行25字,意译的经文230行2292字,音译的陀罗尼神咒、侧注38行436字。

2个月前,一则“深超总房子卖沙井价”的消息在业内炸开了锅。

不仅房价从10万打骨折到5万,开发商还接连启动了3个点的高佣金转介,一顿操作可谓猛如虎。

结果,辛苦吆喝了2个月,房子似乎只卖出了1/10,怎一个惨字了得!

这个凭一己之力把深超总房价拉下神坛的项目,究竟藏着什么样的大bug呢?今天我们一起详聊一下。

10万/㎡→5万+/㎡

超总壹号深陷销售困境

今年5月,一则“超总壹号单价约5字头起”在行业引起不小的关注,市场有传“沙井价”就可以买进深超总了。

图|5月宣传海报

图|源于朋友圈

超总壹号即为神州数码大厦西塔商办类公寓“马甲”,项目主推建面约120/130/150/260/270/280㎡产品,房源位于5-10层、13-17层。去年入市之际,项目售价还在10万/㎡左右,到今年5月直接降价促销,折扣猛打5折

大促快三个月,超总壹号的低价策略并没有带来多大的转机。@搜狐焦点深圳 咨询现场工作人员获悉,“现在除了120㎡的户型卖的差不多了,其他房源都有楼层可选”。而项目推出约120套房源,可以看出项目的去化情况并不太好。

超总壹号的销售困境,或许是在意料之中:

1、商办类公寓客群有限。这类产品有一定的灵活性,可以用来商务办公、商务接待,也可以用来居住。但产品起步面积较大,总价偏高,面向的客户群体较窄;

2、用于居住,舒适度欠缺。一般办公改公寓出售都想突出产品的居住功能,但又不能不面对这类产品的硬伤,如超总壹号7梯11户的格局、使用率仅有65%左右、商水商电、商用物业费(15.8元/㎡/月)...相对来说,用于居住舒适度会有所欠缺,除去不俗的购入总价外,后期的持有成本颇高;

3、用于投资,毫无竞争力。如果购入这类商办公寓出租当包租公/婆,注意深超总片区还在大建写字楼,用作办公用途并不稀缺;用作住宅用途租赁,未来或不敌周边的纯粹居住小区,如项目旁边的中海住宅小区有一栋自持租赁住宅、北侧调出一宗新宅地、片区内还有多个已建成小区。

可做对比的,2024年同在深超总片区的新房住宅小区入市,带装修14万+/㎡的千万级豪宅,入市不到1年,就已经进入清盘阶段。

神州数码跨界做地产并不成功,甚至还被这个板块拖累。

2024年,神州数码实现营业收入1281.66亿元,同比增长7.14%,实现归母净利润7.53亿元,同比减少35.77%。而这里面,如果扣除深圳市神州数码国际创新中心(即IIC超总壹号项目)负向影响,其净利润13.05亿元,是保持正向增长的。

今年,神州换了马甲——超总壹号,或是想效仿深圳湾壹号?

显然市场还是清醒的。

大跌66%

这些商办公寓也亏麻了

不可否认,商办公寓在售价方面往往具有一定的吸引力。但购买后的持有、交易成本却远比住宅要高,加上产品自带的格局硬伤,让不少买家望而生畏。

在楼市鼎胜时期,这类商办公寓都不曾出圈,如今市场下行了,大部分产品价格也严重跳水。

除了前面提到的超总壹号,还有不少核心版块的商办公寓同样面临价格缩水的窘境。

像南山蛇口版块的华侨城新玺,2021年开盘均价13.9万/㎡,头排海景商办公寓最高更是卖到了近20万/㎡。

而在今年2月份,项目推出了数套工抵房,有房源总价从5100万,折到3100万,相当于打个6折抛售。据悉,目前项目也还有不少房源在打折促销。

还有太子湾片区的太子湾108府,听名字像是大平层住宅,实质也是商办公寓。据悉,项目备案价格区间为6.9万-11.8万/㎡,目前折后仅5字头起

宝中的华侨城宝辰,2022年备案均价约8.6万/㎡,目前市场售价4.3万/㎡起,跌了近30%

西丽的金众麒麟府,此前一套293平的4房原价超2900万,开发商一口价999万,单价从10万到3.4万/㎡,跌了至少66%

还有福田的岁宝壹品52-519㎡商办公寓,原价8.98万/㎡,后因开发商暴雷,国企接手以4.2万/㎡起清仓

类似的例子还比比皆是,每一套房的背后,也都写满了开发商和买家的血泪史。

当然,也有价格坚挺的商办产品,但深圳的“壹号”神话却难以复制,所以说选择往往更加重要。

未来商办公寓会如何发展?

商办公寓,实质就是商办产品伪装成的“公寓”,本质上还是办公。因此各大机构在统计的时候,这类产品大抵是会归结到办公一类。

前面我们提到,市场越难,商办产品就更难,这也是有数据佐证的。

据深圳中原研究中心统计,今年上半年一手办公共成交111套房源,同比下降66.3%,环比下降72.6%,上半年一手办公成交量为近十年最低

从成交结构上来看,200㎡以上面积段的是成交主力,占比33.3%;其次是40-70㎡,占比24.8%,也就是刚需和改善类产品并驾齐驱。

值得一提的是,40㎡以下的小面积段办公成交大幅下跌,今年上半年中占比直接降至0.0%。

价格方面,300-1000万成交区间价占了近88%,而总价>1000万,以及≤300万的房源,占比仅10%左右。

从上半年的成交数据窥探,未来商办类商品的去化压力或会进一步加剧,成交面积段两极分化会越加明显,但价格或因去化承压而进一步下滑。返回搜狐焦点首页,查看更多

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发布于:广东省
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