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正文-
房价还在跌。
而且6月房价跌幅扩大已成定局
5月一线城市房价环比整体下跌0.7%，几乎吞没了持续半年的涨幅。
进入6月，市场期待反弹的声音不绝于耳。
然而6月过半，结合上半月数据发现，如果下半月二手房成交量没有明显提振，6月房价跌幅可能扩大至0.9%，这下，就连一线城市「复苏」都要延迟了。
而此时，市场恐慌情绪正在蔓延。北京二手房东们近期表现出“十年来最大的恐慌”，库存量攀升至16.25万套，与去年9月高位持平。
房山区稻田板块中粮京西祥云从峰值64000元/平跌至36000元/平，跌幅达40%；望京标杆次新盘保利中央公园距高点下跌31%。
北京核心区优质学区房溢价率仍保持在15%左右，而外围区域价格持续承压。
这种分化预示着6月市场更复杂了。
01、6月情况堪忧
成交量和价格呈显著正相关，这是市场基本规律。我们基于成交量与价格的相关性整理官方数据搭建模型发现：
方法：先将官方日度网签数据汇总为周度数据，再取四周移动平均值进行平滑处理。这种处理方式与统计局月度发布频率保持一致，确保周期可比性。
成交量与价格的相关系数达0.6左右。即二手房成交越多，价格越可能上涨。
基于此模型，各城市6月上半月数据外推结果令人担忧：
北京二手房网签四周均值从3500套降至3400套，6月环比跌幅预计扩大0.1-0.2个百分点。5月跌幅8%。
深圳成交量与去年同期持平，但价格预计环比降幅从5月的0.5%扩大到0.7%。
上海情况更为严峻，上周成交4861套，同比去年同期的6375套大幅下滑。预计6月环比降幅从5月的0.7%扩大到0.9%。
综上，北上深一线的情况非常类似。
成都虽表现相对强劲，但预计跌幅仍将从0.2%扩大到0.4%。
02、核心还是核心
房地产市场已进入“总量弱复苏、结构强分化” 的新阶段。
各城市表现迥异，核心地段资产展现出强劲韧性。
一线城市核心区仍是“安全岛”。
上海核心区高端住宅（总价3000万元以上）2024年成交量同比增长2.5倍。改善型需求强势崛起，140平方米以上户型销售额占比超40%。
深圳核心区现房去化周期已缩短至8个月。
北京的情况更隐秘一些，但是朱房两个豪宅项目的疯狂签约也很说明问题。
新一线城市中，南京、杭州、成都因产业支撑和人口流入呈现较强韧性。
但三四线城市面临长期调整压力。2024年这些城市土地成交金额同比下滑超40%，广义库存超过120亿平方米。部分资源型城市房价跌破千元大关，租金回报率不足1%。
03、最近略显疯狂的政策风
6月下旬，两项重大政策调整引发市场高度关注，可能成为改变市场走向的关键变量。
深圳率先破局。6月19日，深圳住建局发布新规：存量项目中40%-50%的出售型保障房可转为商品房。
具体操作有两种路径：40%转商品房+60%折算用地移交政府；或50%转商品房+50%调整为配租型保障房。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读：政策核心目的是激活停滞的旧改项目，解决资金平衡难题。市场下行期，按原有配建规则，存量项目推进困难，已引发回迁安置、不良资产、三角债等问题。
另一项全国性政策更具突破性。6月18日，国家外汇管理局发布征求意见稿，拟取消外资购买非自用住宅房产的限制。
同时将港澳居民大湾区购房结汇便利化政策推广至全国。
这一政策调整意义深远。自2006年“限外令”实施以来，外资投资中国住宅市场面临重重障碍。新政若落地，将为高端住宅市场带来新增购买力，并引入国际先进的开发理念和服务标准。
不过外资开放政策下，可能只有上海、深圳等国际大都市的高端住宅，可能率先受益于境外高净值人群的购买力释放，整个市场可能加剧割裂的情况。
接下来看市场反应吧。
房地产市场正处于深度调整与重构的关键阶段。短期看，6月房价企稳可能难了，若无强力政策干预，跌幅扩大趋势难改。
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